(Проведение сделки с квартирой, в которой прописан ребенок)

ПУБЛИКУЕТСЯ НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ.

Продаётся квартира, в которой проживают или прописаны несовершеннолетние. Обычно это дополнительные хлопоты для риэлтора, ведь там, где затронуты интересы несовершеннолетних, всё непросто. В этой статье мы расскажем о тонкостях проведения сделки с квартирой, в которой проживает ребенок.

Многие непосвященные считают, что все сделки с недвижимостью, в которых задействованы интересы несовершеннолетних, требуют вмешательства органов опеки. Это не так. Попробуем разобраться в том, какие права имеют разные категории несовершеннолетних собственников. Вы узнаете также о том, как проходит сделка, если проживающий в квартире несовершеннолетний имеет лишь право пользования, а не право собственности. Отдельно рассмотрим вопрос о том, в каких случаях возможно получение несовершеннолетним полной дееспособности до 18 лет.

Как известно, в нашей стране совершеннолетие наступает в 18 лет, а значит, именно с этого возраста человек становится дееспособным в полном объеме. Дееспособность – это способность гражданина приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

В соответствии с нашими законами несовершеннолетние делятся на две категории:

- малолетние – это дети в возрасте до 14 лет;

- несовершеннолетние – в возрасте от 14 до 18 лет.

В вопросе с малолетними всё более-менее ясно: от их имени в сделке всегда действуют их законные представители. Дети до 14 лет могут совершать лишь мелкие бытовые сделки, распоряжаться «карманными» денежными средствами. В более серьезных сделках участвуют законные представители.

Кто может выступать в качестве законных представителей ребенка? Это:

• родители;
• усыновители;
• опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет;
• попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах и т. д., но с оговоркой, что все данные действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей.

Без письменного согласия законных представителей граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:

• распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
• вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
• совершать мелкие бытовые сделки;
• с 16 лет вправе быть членами кооперативов.

При совершении сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнего, нужно четко разделять, когда несовершеннолетний является собственником или одним из собственников недвижимости, а когда ему принадлежит только право пользования (т.е. он прописан в квартире, но не имеет права собственности). Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (т.е. гражданину в возрасте от 14 до 18 лет) на правах собственности, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешение органа опеки и попечительства. Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Итак, в случае, если несовершеннолетний или малолетний является одним из собственников жилья, необходимо получить согласие на сделку органа опеки и попечительства. При решении данного вопроса сотрудники органа опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. В случае, если органам опеки покажется, что в результате сделки интересы ребенка могут быть ущемлены, согласие вряд ли может быть получено. На законодательном уровне четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать, не существует. Каждый случай рассматривается индивидуально, решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, его имущественные интересы, окружающая его обстановка, возможность получать образование и т. д. Решение органа опеки носит сугубо субъективный оценочный характер. Например, если из трехкомнатной квартиры в Москве ребенок переезжает в небольшой частный дом в Тверской области с удобствами во дворе, с возможностью посещать школу, расположенную в 5-ти километрах от дома, где проживает несовершеннолетний, - органы опеки согласия на такую сделку не дадут.

Можно уверенно сказать, что органы опеки дают «добро» на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое равноценное жилое помещение или равноценную долю в другом жилом помещении. Вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет. К слову, распоряжение таким счетом также происходит с предварительного согласия органа опеки. Бывает, что органы опеки дают разрешение на продажу с формулировкой: «с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения». То есть, прежде чем продать квартиру, необходимо будет купить для ребенка другое жильё.

Решение органов опеки, если родители считают его необоснованным или неправомерным, может быть обжаловано в суде.

На какие еще сделки с имуществом несовершеннолетнего требует согласие органа опеки? Это:

• дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
• залог недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
• сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
• обмен имущества несовершеннолетнего;
• отказ от преимущественной покупки доли;
• раздел имущества несовершеннолетнего;
• отказ от наследства;
• выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
• другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Теперь рассмотрим случай, где несовершеннолетний является не собственником квартиры, а имеет лишь право пользования.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, их совместный ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников органа опеки не требуется.

Напоследок мы расскажем о тех исключительных случаях, когда несовершеннолетние могут получить полную дееспособность, не дожидаясь исполнения 18 лет. Происходит это в двух случаях. Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак до 18 лет. В этом случае он приобретает дееспособность в полном объеме с момента заключения брака. В соответствии с Семейным кодексом РФ брачный возраст в России установлен с 18 лет. Но при наличии уважительных причин органы местного самоуправления могут разрешить вступление в брак и с 16 лет. Таким образом, если молодые люди женятся в возрасте 16 лет, то с момента заключения брака они становятся полностью дееспособными. И даже если семейная жизнь у них не сложится, и молодые люди разведутся до 18 лет, дееспособность все равно не утрачивается.

Второй случай, когда несовершеннолетний, не достигший 18 лет, может считаться дееспособным, отсылает нас к статье 27 Гражданского кодекса РФ. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью. Явление это называется «ранней эмансипацией». Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства, если на это есть согласие обоих родителей, усыновителей или попечителя. Если же родители или попечители такого согласия не дают, вопрос рассматривается в суде.

Получив полную дееспособность, ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам, совершать любые сделки, в том числе направленные на отчуждение недвижимого имущества, и при этом не спрашивать согласия родителей и органов опеки. Он вправе как продать, так и купить (при наличии собственных денежных средств) недвижимое имущество. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом. Вот такая вот эмансипация.